Dicas para escolher o terreno ideal para construir

Construir casa em Portugal é uma aventura. Todos nós conhecemos pessoas que estão há anos à espera de autorização para construir, quer seja para uma casa tradicional ou para uma casa modular. Mas se mesmo assim continua a sonhar com construir a sua própria moradia, aqui ficam algumas dicas para escolher o terreno ideal para construir. 

1. Compreender os diferentes tipos de terreno

Em Portugal, há três tipos diferentes de terreno:

Terreno urbano

Os terrenos urbanos são aqueles que já se encontram integrados em áreas urbanizadas. Portanto, dispõem de infraestruturas básicas como água, electricidade, saneamento e acessos rodoviários. Geralmente, é mais fácil conseguir o licenciamento para construção, além de poupar ao instalar infraestruturas. 

Terreno urbanizável

Os terrenos urbanizáveis estão numa zona mista. Ou seja, ainda não é uma área urbanizada e com todas as infraestruturas, mas tem potencial para o ser. Antes de adquirir um terreno deste tipo, é crucial verificar junto da câmara municipal os custos associados à implementação das infraestruturas necessárias e o índice de construção permitido. 

Terreno rústico

Os terrenos rústicos destinam-se a atividades agrícolas, florestais ou pecuárias. Antigamente, a construção nestes terrenos era proibida, salvo para edifícios de “apoio à actividade agrícola”. No entanto, uma lei de 2024 começou a permitir a construção em terrenos rurais. Ainda assim, tem de confirmar sempre o Plano Director Municipal.

2. Verificar a viabilidade de construção

Mas o que é isto do Plano Director Municipal? Entenda melhor as limitações à construção:

Consulta do Plano Director Municipal (PDM)

O Plano Director Municipal (PDM) é o documento que define as regras de ocupação do solo em cada município. Antes de adquirir um terreno, consulte o PDM para verificar se o terreno está classificado como apto para construção e quais as condicionantes aplicáveis. Mesmo que a lei permita construir em solos rurais, pode haver restrições a nível local. 

Licenciamento e alvarás

Se o terreno não estiver inserido num loteamento com projeto aprovado, prepare-se para todo o processo de licenciamento e alvarás de obra. Tem de apresentar um projeto de licenciamento junto da câmara municipal (geral e de especialidades), obter um alvará de construção e solicitar a licença de habitação quando concluir a obra, mesmo que só queira construir uma casa modular.

3. Avaliar a localização e acessibilidades

Outra dica para escolher o terreno ideal para construir é avaliar a localização e se tem potencial para valorizar no futuro: 

Proximidade de serviços e infraestruturas

A localização do terreno influencia directamente o valor do imóvel e a qualidade de vida dos habitantes. Considere a proximidade a escolas, centros de saúde, comércio, transportes públicos e acessos rodoviários. Além disso, verifique se o terreno dispõe de infraestruturas básicas ou se será necessário investir na sua implementação.

Exposição solar e topografia

A orientação solar do terreno afeta o certificado energético da habitação e o consumo energético. Os terrenos com boa exposição a sul são, geralmente, mais valorizados. A topografia também é relevante: os terrenos planos facilitam a construção e reduzem custos, enquanto terrenos inclinados exigem obras de contenção e fundações especiais. Este detalhe influencia muito o custo de construção, até mesmo o preço de construir uma casa modular.

4. Analisar a documentação do terreno

Por fim, garanta que está tudo em ordem com a documentação do terreno: 

Certidão do registo predial

A certidão do registo predial comprova a titularidade do terreno e se existem ónus ou encargos associados, como hipotecas ou servidões. É essencial garantir que o vendedor é o legítimo proprietário e que o terreno está livre de dívidas. Se for um terreno partilhado entre vários herdeiros, é essencial garantir que está tudo em ordem. 

Caderneta predial

A caderneta predial fornece informações fiscais sobre o terreno, como a sua localização, área, valor patrimonial e a inscrição na matriz. Este documento é necessário para a celebração do contrato de compra e venda. Mas, mais do que isso, pode usar o número da matriz para se informar sobre a Câmara.

5. Considerar terrenos com projecto aprovado

Adquirir um terreno com projecto aprovado acelera o processo de construção, uma vez que o licenciamento já foi autorizado pela câmara municipal. No entanto, é importante confirmar se o projeto está efectivamente aprovado e se corresponde às suas necessidades. Se quiser fazer alterações ao projecto, precisa de pedir novo licenciamento.